Opłaty za utrzymanie w obszarze Common Area Maintenance (CAM) w leasingu

Kiedy wynajmujesz powierzchnię komercyjną, płacisz za więcej niż tylko rzeczywistą powierzchnię, którą zajmujesz. W wielu dzierżawach komercyjnych, w szczególności w dzierżawach powierzchni handlowych i przemysłowych, dodatkowe opłaty są często określane jako opłaty „Common Area Maintenance” (CAM). W przestrzeniach nieprzemysłowych możesz usłyszeć ten koszt określany jako „współczynnik obciążenia”, który obejmuje opłaty CAM. Wydatki CAM są przydzielane najemcom na zasadzie proporcjonalnej: im więcej powierzchni jest wynajmowane, tym większy procent kosztów CAM musi zapłacić.

Istnieją dwa podstawowe obliczenia dotyczące opłat CAM: zmienne opłaty CAM, w przypadku których kwota najemcy jest zobowiązana do wniesienia podwyżek na podstawie wielu czynników, oraz płaskie opłaty CAM, gdzie opłaty są stałą kwotą.

Opłaty CAM mogą być płacone miesięcznie, kwartalnie, corocznie, a nawet pobierane od czasu do czasu, gdy wymagane są większe naprawy budynku lub całego parku biznesowego / przemysłowego.

Opłaty CAM mogą wzrosnąć w innym tempie niż miesięczna stawka najmu, ponieważ są one bardziej zmienne. W związku z tym ważne jest, aby dzierżawa określała różnicę między „zmiennymi” i „stałymi” opłatami CAM, a także zawierała pewien rodzaj limitu, lub aby jasno określała maksymalną wysokość opłat CAM, które można zwiększyć każdego roku. Ta stawka wzrostu powinna być osobnym czynnikiem w stosunku do wysokości czynszu podstawowego, który zwiększa się każdego roku.

Definicje opłat CAM: wąskie i wprowadzające w błąd

Wiele definicji internetowych opłat CAM definiuje je jako opłaty dla najemcy dzielącego część bezpośrednich kosztów utrzymania bardzo specyficznych obszarów wspólnych. Te uproszczone definicje nie są całkowicie dokładne, a właściciel może uwzględnić wiele kosztów pośrednich jako opłat CAM, które nie są tak oczywiste. Ta praktyka była przedmiotem gorących dyskusji wśród specjalistów z branży, czy jest to etyczne, czy nawet legalne. Krótko mówiąc, nigdy nie powinieneś podpisywać umowy najmu bez zrozumienia, na czym polegają opłaty CAM Twój unikalna dzierżawa handlowa.

Cel opłat CAM

Zarówno opłaty CAM, jak i opłaty za współczynnik obciążenia mają ten sam podstawowy cel: wymagać od najemców pomocy w pokryciu bezpośrednich wydatków wynajmującego na „obszary wspólne”. Obszary wspólne mogą obejmować zarówno wewnętrzne (korytarze, windy, lobby, łazienki publiczne itp.), Jak i koszty zewnętrzne (parkingi, tereny krajobrazowe itp.).

Wymień dokładnie, jakie opłaty CAM będą obowiązywać w dzierżawie, jak często mają być płacone i ile mogą być zwiększane każdego roku. Jeśli będziesz zobowiązany do pomocy przy kosztach głównych remontów, takich jak naprawa parkingów lub wszelkiego rodzaju naprawy konstrukcyjne, uzyskaj to na piśmie. Wynajmujący powinien podać, kiedy te naprawy zostały ostatnio wykonane i kiedy są zaplanowane lub przewidywane, aby mogły być wykonane w przyszłości.

Nie wszyscy właściciele będą wymagać od najemców pomocy w pokryciu kosztów takich jak zadaszenie, konserwacja parkingów i naprawy strukturalne. Naprawdę nie ma standardu, który ma zastosowanie do leasingu, więc nie polegaj po prostu na oglądaniu „opłat CAM” w dzierżawie; upewnij się, że wyjaśniono opłaty CAM.

Wynajmujący może uwzględnić szeroki zakres wydatków, wymienionych po prostu jako „Opłaty CAM” lub „Opłaty administracyjne”, przy założeniu, że są to wydatki, które wynajmujący płaci na rzecz wszystkich najemców. Jeśli opłaty za CAM nie są wyraźnie wymienione lub wyjaśnione w umowie najmu, należy zapytać, czy płacisz za którekolwiek z poniższych:

• Systemy bezpieczeństwa lub wynagrodzenia lub inne koszty związane z personelem ochrony na miejscu
• Zezwolenia, podatki, ubezpieczenie lub wszelkie koszty prawne
• Reklamy, znaki lub inne ogólne ogólne koszty poniesione przez wynajmującego za prowadzenie lub promowanie budynku (tj. Wynagrodzenia lub świadczenia dla pracowników na miejscu lub nawet poza nim)
• Remonty i remonty konserwacji nieruchomości, w tym dodatki do zagospodarowania terenu lub przeprojektowanie, malowanie zewnętrzne, oprawy oświetleniowe zewnętrzne lub parkingowe, nawierzchnie drogowe lub nawierzchnie, zadaszenia lub naprawy i modernizacje centralnych systemów hydraulicznych, elektrycznych, kanalizacyjnych i HVAC

• Usługi komunalne, czynsz lub wszelkie inne koszty utrzymania oddzielnych powierzchni biurowych na wynajem na terenie lub poza nim

Rozumiesz Dokładnie Jakie opłaty CAM są wymienione w dzierżawie

Oto ostrzeżenie, które należy wziąć pod uwagę. W 1989 r. Wynajęto profesjonalną przestrzeń przemysłową do otwarcia przesyłki rzemieślniczej i sklepu hobbystycznego. Park wydawał się być w dobrym stanie, a właściciel był przyjacielem rodziny dzierżawcy i obniżył czynsz o jedną trzecią jako uprzejmość. Ponieważ była to pierwsza dzierżawa przemysłowa podpisana przez najemcę, nie w pełni docenili siłę opłat CAM. Innymi słowy, podpisali wiążący dokument prawny bez pojęcia, co podpisują.

Nie wiedzieli, co to jest trójpłatowa dzierżawa, tylko że powinni unikać podpisywania. Triple Net Lease to najmniej korzystna ze wszystkich umów najmu najemców; wymaga zapłaty za utrzymanie, podatki i ubezpieczenie. Kiedy najemca zapytał właściciela, jakiego rodzaju dzierżawy zamierzają podpisać, właściciel nigdy nie wspomniał o nazwie „potrójna sieć”. Zamiast tego wynajmujący powiedział wynajmującemu, że dzierżawa obejmuje opłaty CAM i opłaty administracyjne. Nie zdawali sobie wtedy sprawy, że opłaty administracyjne obejmują podatki, ubezpieczenie i cały szereg innych bardzo kosztownych kosztów.

Zaledwie miesiąc po dzierżawie właściciel parku rozpoczął szeroko zakrojone remonty parku, w tym przeprojektowanie frontowych jednostek, aby wyglądały bardziej jak powierzchnia handlowa. Znaki zostały zmienione, budynek został przemalowany, a niektóre zmiany strukturalne zostały wprowadzone w przedniej części parku przemysłowego.

Rachunek został podzielony między wszystkich najemców i chociaż najemca miał bardzo małą jednostkę, utknęli z rachunkiem 5000 $ - ich częścią modernizacji parku, mimo że ich jednostka była na boku iw żaden sposób nie skorzystała bezpośrednio z żadnego z ulepszenia. Pozostali najemcy zostali pobici opłatami renowacyjnymi w wysokości prawie 20 000 USD. Gdyby najemca uważniej przeczytał umowę najmu, wiedziałby wystarczająco, by przynajmniej zapytać, czy w najbliższej przyszłości zaplanowano jakieś ulepszenia, i zobaczyć, że to, co uważali za zwykłą dzierżawę, było w rzeczywistości zamaskowaną potrójną dzierżawą netto.