Jak negocjować opłaty CAM w leasingach komercyjnych

Im większa powierzchnia komercyjna, którą wynajmujesz, tym większe prawdopodobieństwo, że będziesz mógł negocjować opłaty CAM (Common Area Maintenance) i wszelkie związane z tym opłaty administracyjne. Jednak bez względu na to, jak mała jest przestrzeń, nigdy nie akceptuj warunków najmu bez pytania o lepszą ofertę.

W ostrzeżeniu o trudnościach z włamaniem do branży nieruchomości komercyjnych Magazyn CFO reporterka Laura DeMars wyraźnie wskazuje, że nawet specjaliści od nieruchomości mogą mieć trudności ze zrozumieniem złożoności opłat CAM; „Złożoność branży utrudnia włamanie…” DeMars stwierdza dalej:

„Na przykład w centrach handlowych najemcy zazwyczaj płacą za utrzymanie budynku za opłatą z tytułu utrzymania wspólnego obszaru (CAM). Podczas gdy dyrektor finansowy firmy zarządzającej nieruchomościami nie zarządza bezpośrednio lokatorami, nadal musi zrozumieć, w jaki sposób pobierane są te opłaty… ważniejsze, ponieważ wielcy detaliści często kwestionują opłaty CAM lub płacą tylko procent… dyrektor finansowy musi wiedzieć, jak uwzględnij różnicę lub poślizg CAM. ”

Zanim podejmiesz próbę negocjacji CAM lub opłat administracyjnych, upewnij się, że rozumiesz, czym one są. Jeśli opłaty CAM są skomplikowanym problemem dla dyrektora finansowego, lepiej przygotuj się!

Standardowe opłaty CAM

Ponieważ stan niektórych obszarów wspólnych ma bezpośredni wpływ na najemców, opłaty związane z kosztami konserwacji i naprawy korytarzy, wind, klatek schodowych, holów i toalet wspólnych są dość standardowe w opłatach CAM. Zwykle najemcom w opłatach CAM oceniane są również koszty związane z utrzymaniem parkingu (w tym oświetlenia i krajobrazu) oraz chodników.

Wskazówki dotyczące negocjowania standardowych opłat CAM

Jeśli rodzaj opłat, o które jesteś proszony, nie podlega negocjacjom, upewnij się, że dzierżawa wyraźnie zezwala na przegląd rachunków właściciela. Biznes to biznes i nie należy tego postrzegać jako nieufności wobec właściciela lub czegoś osobistego, ale płacenie nieznanych opłat po prostu w dobrej wierze nie jest dobrym biznesem. Wymaganie oświadczenia w najmniejszym stopniu, że wynajmujący musi dostarczyć dokumentację (rozliczalność) za wszystkie naliczone opłaty, jest jedynym sposobem na zapewnienie sprawiedliwego obciążenia.

Powinieneś również negocjować, ile opłat CAM może wzrosnąć każdego roku - podając maksymalną kwotę lub procent. Ten „limit” powinien być wymieniony oddzielnie od wszelkich innych podwyżek czynszu.

Opłaty administracyjne za operacje i zarządzanie (O&M)

Jeśli dzierżawa wymaga uiszczenia opłat CAM za wszelkie koszty operacyjne lub zarządzania - natychmiast sprzeciwi się takim kosztom. Jeśli wynajmujący nalega, poproś o wyświetlenie listy (dowodu) tych kosztów i sposobu obliczenia twojego udziału. Opłaty te nie mogą być nazywane opłatami CAM, ale „Opłatami administracyjnymi”. Opłaty administracyjne są nadal opłatami CAM - wynajmujący próbuje nakłonić Cię do wniesienia wkładu na jego własne koszty. Opłaty administracyjne są zwykle oparte na procencie całkowitych kosztów CAM.

Wskazówki dotyczące negocjowania opłat administracyjnych O&M

Większość najemców będzie sprzeciwiać się opłatom operacyjnym i opłatom za zarządzanie, ponieważ właściciel już zarabia na czynszu pobieranym nawet bez opłat CAM. Jeśli opłata CAM obejmuje wynagrodzenia dla personelu kierowniczego lub administracyjnego (na miejscu lub poza nim), koszty ubezpieczenia od odpowiedzialności cywilnej (będziesz musiał zapłacić za własne ubezpieczenie od odpowiedzialności - wynajmujący będzie tego wymagał, zanim będziesz mógł się wprowadzić), reklamy i inne działania promocyjne, profesjonalne usługi, takie jak usługi prawne lub księgowe, próbują wynegocjować te z dzierżawy.

Według Rosie Rees, „The Battle Over CAM Charges”, Magazyn Ruchu Detalicznego; „Doświadczeni najemcy zmniejszą odsetek (który waha się od 25% do 5%) i wykluczyli z obliczeń koszty niezwiązane z konserwacją (np. Podatki, ubezpieczenia, media)”.

Rees uważa również, że koszty konserwacji i napraw związane z budynkami (tj. Dachami, fundamentami budynków i ścianami zewnętrznymi) nie powinny być absorbowane przez najemców, ponieważ nie są to obszary wspólne używane przez najemców lub ich klientów. Rees dokładnie wskazuje; „Właściciel już otrzymuje dochód z tych budynków w formie czynszu. Wszelkie koszty utrzymania i wymiany powinny być pokrywane przez wynajmującego z dochodów z najmu. ”

Źródła:

Rosie Rees. Magazyn Ruchu Detalicznego Online. „Opłaty za walkę z CAM”. 1 września 1999 r.

Laura DeMars. Magazyn CFO. „The Real Deal”. Sierpień 2007.