Dowiedz się, co podnajmuje w nieruchomościach komercyjnych

Podnajem jest umową najmu lub dzierżawy pomiędzy najemcą, który już dzierżawi powierzchnię komercyjną lub nieruchomość, a inną stroną - zwaną sublessee lub podnajemcą - która chce wykorzystać część lub całość tej powierzchni. Najemca ceduje lub przekazuje pewne prawa podnajmu, które posiada na podstawie własnej umowy najmu z wynajmującym.

Kto płaci czynsz

Podnajemca płaci jej czynsz pierwotnemu najemcy, który jest powszechnie nazywany podwykonawcą. Może dzielić wynajętą ​​przestrzeń z podwykonawcą lub przejąć od niego całą przestrzeń. Nie płaci czynszu bezpośrednio właścicielowi.

Poddzierżawca pozostaje prawnie odpowiedzialny za płatności czynszu na rzecz wynajmującego zgodnie z warunkami pierwotnej dzierżawy. Jeśli sublessee nie przekazuje czynszu, podnajemca musi wypłacić go z własnej kieszeni lub naruszyć warunki pierwotnej dzierżawy. Z tego powodu zawsze dobrym pomysłem jest ekranowanie potencjalnego subtenanta. Spójrz na jej raport kredytowy przed zawarciem z nią podnajmu.

Zazwyczaj nie ma reguły, która mówi, że podnajemca nie może obciążyć sublesu większego czynszu, niż obecnie płaci wynajmującemu, zgodnie z warunkami własnej dzierżawy, ale przepisy stanowe mogą się różnić, więc sprawdź, zanim spróbujesz zamienić zysk na układ.

Potencjał uszkodzeń

Podobnie, pierwotny najemca lub podnajemca byłby prawnie odpowiedzialny za koszty napraw, jeśli podnajemca w jakiś sposób uszkodzi nieruchomość, chyba że taka ewentualność jest objęta podnajmą. Nawet wtedy podwykonawca pozostaje odpowiedzialny za szkodę wynikającą z jego pierwotnej umowy lub dzierżawy z wynajmującym, jeśli podporządkowany nie wywiązuje się z płatności i nie chce zapłacić. Podnajem nie zastępuje oryginalnej dzierżawy. To bardziej prywatny układ między podwykonawcą a sublesowem.

Prawa do przeniesienia

Poddzierżawca nie może zgodnie z prawem przypisać praw do sublessee, których nie posiada już na podstawie własnych umów dzierżawy z wynajmującym. Na przykład dzierżawiona powierzchnia może znajdować się w dużym kompleksie z pewnymi miejscami na parkowanie przyznanymi każdemu najemcy. Poddzierżawca nie może przyznać więcej miejsc parkingowych, niż ma prawo na podstawie pierwotnej umowy dzierżawy, chociaż jest w ramach swoich praw do dawania mniej.

Zatwierdzenie właściciela

Podporządkowany nie może podnajmować swojego lokalu, chyba że jest to dozwolone zgodnie z warunkami zawartymi w jego dzierżawie. Jeśli dzierżawa milczy w kwestii podnajmu - nie oznacza to, że podnajmowanie jest zabronione, ale nie pozwala na to również - może zwrócić się do właściciela o zgodę i najlepiej uzyskać to zezwolenie na piśmie. W przeciwnym razie jest całkowicie możliwe, że wynajmujący będzie miał podstawy do eksmisji, zwłaszcza jeśli podnajemca opuścił lokal i przerzucił go całkowicie na sublessee.

W takim przypadku właściciel miałby w swojej nieruchomości nieznaną osobę trzecią. Jeżeli podejmie kroki prawne w celu usunięcia podnajmu z lokalu, sublessee może skorzystać z pomocy prawnej w stosunku do podporządkowanego za zawarcie nieuzasadnionej umowy i przyznanie praw, których nie miał prawa przypisać.

W niektórych większych miastach obowiązują rozporządzenia zobowiązujące właścicieli do przyjmowania podnajmu, ale może to być bardziej powszechne w przypadku nieruchomości mieszkalnych niż w przypadku nieruchomości komercyjnych. Jeśli myślisz o zawarciu takiej umowy, skonsultuj się z właścicielem i ewentualnie lokalnym adwokatem.

Subleasing może być mądrym posunięciem w nieruchomościach komercyjnych, ale zarówno podnajmujący, jak i podnajmujący muszą być świadomi swoich praw i obowiązków wynikających z prawa.