Jak wykrywać nieuczciwe warunki najmu komercyjnego

Podpisanie umowy najmu to ogromne zobowiązanie finansowe. W przypadku niewywiązania się z umowy wynajmujący może przyjść po Tobie lub Twojej firmie w celu zapłaty za dzierżawę. Bardzo ważne jest, aby podpisać umowę najmu wyłącznie z warunkami, które rozumiesz. Jeśli nie masz pewności co do sformułowań prawnych zawartych w umowie leasingu komercyjnego, dobrze jest poprosić adwokata o sprawdzenie go przed podpisaniem czegokolwiek. Oto kilka ostrzeżeń „czerwonej flagi”, które pomogą Ci rozpoznać potencjalnie złą ofertę leasingu.

Dzierżawa na ponad dwa lata

Utknięcie w długoterminowej dzierżawie jest strasznym obciążeniem dla wszystkich właścicieli małych firm. Jeśli z jakiegokolwiek powodu musisz przerwać dzierżawę, będziesz musiał nadal płacić dzierżawę, dopóki właściciel nie będzie mógł wynająć powierzchni komuś innemu. Ponieważ jesteś zaangażowany finansowo na czas trwania dzierżawy, właściciel ma niewielką motywację, aby spróbować znaleźć innego najemcę.

W okresach załamania gospodarczego właściciele są zdesperowani, by wynająć przestrzeń i mogą próbować zmusić cię do zobowiązania leasingowego od 3 do 5 lat. Nie rób tego. Roczna dzierżawa z dobrą klauzulą ​​odnowienia jest najlepsza w niepewnych czasach.

Ale jeśli wynajmujący nie będzie dzierżawił się przez rok, a chcesz mieć miejsce, idź na dwuletnią dzierżawę - ale nigdy na dłuższy okres. Im dłużej się angażujesz, tym bardziej ograniczasz swoją działalność, gdy przerasta powierzchnię najmu lub jeśli potrzebujesz zmienić lokalizację z dowolnego powodu.

Długoterminowe klauzule o odnowieniu leasingu

Uważaj na dzierżawę, która wymaga zobowiązania do przedłużenia o więcej niż dwa lata. Jeśli nie jesteś już niezależny, nie rób tego. Twoja firma może się rozwijać, możesz przenieść się, a nawet zmniejszyć rozmiar. Pierwsza roczna dzierżawa z pięcioletnią klauzulą ​​odnowienia nie jest dobrą ofertą dla najemcy. Będziesz zmuszony przenieść się w ciągu roku lub zobowiązać się do pozostania w przestrzeni przez długi, długi czas.

Klauzule o odnowieniu, które są niejasne lub nie mają możliwości odnowienia

Nigdy nie podpisuj dzierżawy, która nie daje możliwości odnowienia, chyba że chcesz tymczasowo mieć miejsce. Opcje odnowienia powinny jasno określać, jak długo będziesz musiał odnowić dzierżawę i dokładną stawkę wzrostu czynszu, jeśli odnowisz.

Forfeiting Legal Rights

W niektórych przypadkach umowa, która oszukuje lub zmusza do rezygnacji z pewnych praw, może nie być wykonalna. Ale po co ryzykować? Nigdy nie rezygnuj z prawa do podjęcia kroków prawnych przeciwko właścicielowi.

"Możesz mi zaufać"

Nigdy nie ufaj wynajmującemu (lub agentowi aukcji), który prosi Cię o poleganie na transakcji ustnej i „zaufaniu”. Wszystkie warunki dzierżawy powinny być na piśmie. Chroni Ciebie i Twojego właściciela. Właściciel, który mówi „nie martw się, zawsze naprawiam rzeczy”, ale nie zawarł porozumienia, za co jest odpowiedzialny, nie naprawi niczego do twojej satysfakcji.

Dotyczy to również warunków odnowienia. Nigdy nie polegaj na obietnicach na przyszłość. Jeśli potrzebujesz opcji odnowienia, muszą one zostać zapisane w oryginalnej dzierżawie. To jest biznes. Wynajmujący, który nie pisze prawidłowo rzeczy, nie jest dobrym przedsiębiorcą.

Triple Net Leasing

Jeśli wynajmujący prosi cię o opłacenie czynszu, jego podatków, ubezpieczenia i opłat za utrzymanie, nie rób tego. Jest znany jako dzierżawa „potrójnej sieci” (NNN) i zawsze faworyzuje właściciela.

Niejasne i nieograniczone opłaty

Niektórzy właściciele mogą próbować przekazać najemcom bezpośrednie koszty utrzymania dużej powierzchni wspólnej (CAM) i naprawy. Wszelkie opłaty CAM, które musisz zapłacić, należy podać w umowie najmu.

Nigdy nie powinieneś płacić „okazjonalnych” wydatków lub „nieprzewidzianych” wzrostów wydatków. Obejmuje ona wypłatę wynagrodzeń dla personelu zajmującego się zarządzaniem nieruchomościami lub zarządem nieruchomości lub opłatami od wykonawców, główne naprawy lub remonty (nie należy płacić za dach, który nagle zawala się) lub niespodziewany rachunek podatkowy dla właściciela.