Jak negocjować umowy najmu komercyjnego, które preferują najemców

Jeśli wynajmujący lub agent wynajmujący po prostu powie Ci warunki, poproś o coś pokazującego warunki na piśmie przed złożeniem kontroferty. Jeśli nie chcą zaoferować listu, poproś o e-mail lub kopię wpisu dotyczącego miejsca (który będzie zawierał przynajmniej podstawowe informacje o leasingu).

Dlaczego tak ważne jest pisanie wstępnych warunków? Agent leasingowy działa w imieniu interesów właściciela. Jeśli agent źle zrozumiał lub próbował w jakikolwiek sposób zmienić kierunki wynajmującego, posiadanie warunków na piśmie może pokazać wynajmującemu, że oferta przeciwna została złożona w dobrej wierze na podstawie informacji od agenta leasingowego.

Możliwe jest również błędne zrozumienie warunków najmu, jeśli nie są one na piśmie. Może to prowadzić do zbyt wysokiego lub zbyt niskiego poziomu w oparciu o błędnie zrozumiane informacje.

Innym powodem, dla którego warunki są na piśmie, jest to, że pozwala ci to na więcej informacji na temat dzierżawy, na pytanie adwokata o warunki, a nawet na porównanie warunków z innymi rozważanymi przez Ciebie umowami.

Pytać o warunki na piśmie nie jest w żaden sposób zobowiązaniem prawnym z twojej strony, aby przejść do przodu. Zawsze masz możliwość przeciwdziałania warunkom lub po prostu ich wyłączenia.

Oferta licznika

Kupując dom negocjujesz cenę. Sprzedawca wymienia dom za kwotę, jaką chciałby uzyskać ze sprzedaży, ale prawie zawsze spodziewa się mniej. Kupujący zainteresowany zakupem domu przedstawi coś na piśmie sprzedającemu z ofertą licznika. W takim przypadku kontrofertą jest oferta kupna domu po niższej cenie niż żąda sprzedający. Mówiąc najprościej, oferta kontrataku jest targowa.

Dotyczy to również leasingu komercyjnego. Podczas gdy niektóre umowy najmu mogą być naprawdę niezbywalne, w większości działają tak jak kupno domu: wynajmujący lub agent aukcji prosi o jedną cenę wynajmu (lub zestaw warunków), ale pozwala na pewne miejsce do negocjacji. Innymi słowy, w nieruchomościach komercyjnych prawie zawsze oczekuje się, że najemca (lub najemca) przedstawi kontrofertę, aby właściciel zawyżał ceny i / lub warunki.

• 3 pytania, które należy zadać przed negocjowaniem lub podpisaniem umowy leasingu komercyjnego
• Wykres przedstawiający typy dzierżaw komercyjnych
• Triple Net Lease
• W pełni serwisowana dzierżawa (dzierżawa brutto)

Początkowy proces negocjacji

Gdy wyrazisz zainteresowanie wynajmem powierzchni, niektórzy właściciele po prostu zaoferują Ci formularz określający warunki zapytania dotyczące dzierżawy. Formularze te mogą zawierać sekcję odpowiedzi lub załącznik do wypełnienia, w którym można przeciwdziałać ofercie. Inni mogą po prostu zaoferować kopię dokumentów aukcyjnych (reklamę lub ulotkę) z „pytaniami”.

W większości przypadków jednak w najlepszym interesie jest przesłanie listu lub innej pisemnej formy komunikacji z ofertą kontr. Czemu? Ponieważ w liście można zawrzeć informacje o tym, dlaczego warto stworzyć idealnego najemcę, poinformować wynajmującego o swojej działalności i uczynić ofertę bardziej osobistą.

W przypadku gorącej nieruchomości z wieloma zainteresowanymi stronami Twój list może posłużyć jako chwyt sprzedażowy, aby wynajmujący mógł Cię wybrać i zgodzić się z warunkami. Negocjacje mogą iść tam iz powrotem, więc bądź cierpliwy. Agent aukcyjny zazwyczaj ma pewną swobodę podejmowania decyzji, ale najprawdopodobniej będzie musiał porozmawiać z właścicielem. Może to zająć trochę czasu.

Jeśli nie wróciłeś do oferty w ciągu jednego do dwóch dni roboczych, możesz kontynuować. Ale staraj się nie wyglądać na zdesperowanego lub nadmiernie zaniepokojonego, ponieważ może to wpłynąć na wynik twoich negocjacji. Pamiętaj, że większość agentów aukcji chce przenieść nieruchomość tak szybko, jak tylko może, więc zazwyczaj nie potrzebują dużo „dręczenia”.

Przygotowanie oferty lub listu ofertowego

Twoja oferta przeciwstawna powinna być przedstawiona z Twojej firmy, a nie od Ciebie osobiście, nawet jeśli posiadasz jednoosobową działalność gospodarczą. Twój list ofertowy jest polem sprzedaży. Prosisz o różne warunki, które są bardziej na Twoją korzyść i chcesz, aby właściciel zobaczył Ciebie i Twój biznes jako dobry wybór.

Twój list ofertowy powinien zawsze zawierać następujące informacje:

Osoba odpowiedzialna za dzierżawę

Dołącz nazwę swojej firmy, która zawiera nazwę, pod którą jesteś legalnie ustanowiony, a także wszelkie inne nazwy, pod którymi prowadzisz działalność. Pamiętaj, że jeśli prowadzisz jednoosobową działalność gospodarczą, z prawnego punktu widzenia Ty i Twoja firma jesteście tacy sami, a nawet jeśli wymieniacie firmę na dzierżawie, możecie być również osobiście odpowiedzialni za całą dzierżawę.

Twoja struktura biznesowa

Jeśli jesteś włączony, powiedz, gdzie jesteś włączony. Jeśli jesteś organizacją zwolnioną z podatku, podaj to w swoim liście. Rzadko się zdarza, aby właściciele domów oferowali freebies lub przywileje organizacjom non-profit tylko po to, aby uzyskać odpis podatkowy, ale mogą być bardziej skłonni do negocjowania lub wynajmowania szlachetnej sprawy niż klubowi motocyklistów. Ponadto zrozumienie osobistej odpowiedzialności za podpisanie umowy najmu jest ważne i będzie się różnić w zależności od struktury firmy.

Jak długo byłeś w biznesie

Jeśli Twoja firma ma mniej niż dwa lata, możesz również dołączyć oświadczenie o swoim sukcesie lub prognozach przyszłego wzrostu lub biznesplanie. Wynajmujący najprawdopodobniej nie wynajmuje Twojej firmie, bez kogoś osobiście podpisującego lub gwarantującego dzierżawę, jeśli nie możesz wykazać, że Twoja firma działa dobrze.

Natura Twojej firmy

Co robisz? Bądź krótki i na temat. Właściciel musi wiedzieć, co robisz na wypadek, gdyby istniały jakieś szczególne okoliczności. Na przykład, jeśli prowadzisz firmę, która używa materiałów niebezpiecznych, ma pacjentów w szpitalu lub przechowuje przedmioty o nadmiernej wartości, właściciel musi wiedzieć, czy istnieją ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości. Co robią najemcy, mogą wpływać na wartości nieruchomości właściciela i stawki ubezpieczenia; więc bądź szczery.

Informacje kontaktowe

Pamiętaj, aby podać numer telefonu, pod którym możesz uzyskać dostęp, a jeśli to możliwe, adres e-mail. Jeśli możesz być osiągnięty tylko w określone dni lub w ustalonych godzinach, uwzględnij to również. Jeśli nie zareagujesz w odpowiednim czasie na wynajmującego lub agenta aukcyjnego, mogą pomyśleć, że nie jesteś zainteresowany.

Proponowane warunki (lub oferta przeciwstawna)

Bądź jak najbardziej kompletny i jasny.

Wyświetlanie warunków leasingu w ofercie lub ofercie licznika

Najlepszym sposobem negocjowania umowy jest zrozumienie, co oferujesz lub chcesz zaakceptować. Jeśli nie jest na piśmie, bardzo trudno będzie udowodnić później, że coś zostało wyłączone z dzierżawy, o której sądzono, że ma być uwzględnione.

Pisanie rzeczy na piśmie może trwać trochę dłużej, ale zapewnia pewną ochronę prawną, jeśli coś pójdzie nie tak dalej. Jeśli jesteś wciśnięty w czasie i nie możesz wysłać listu - dostarcz go. Jeśli nie jest to możliwe, wystarczy dobrze napisany e-mail.

Jeśli nie masz pewności co do konkretnego warunku najmu, jak w przypadku wyjaśnienia - i spróbuj uzyskać to wyjaśnienie na piśmie.

• Czerwone flagi na złe warunki leasingu
• Wskazówki dotyczące negocjowania opłat CAM w leasingach komercyjnych
• Standardowe warunki w leasingach komercyjnych

Długość dzierżawy

Jeśli chcesz zmienić długość warunków najmu, bądź jasny. Na przykład, czy dana umowa najmu jest na dwa lata z trzema, jednorocznymi opcjami odnowienia (w sumie pięć lat); lub zwykłą pięcioletnią dzierżawę bez opcji odnawiania? To bardzo duża różnica w tym, jak długo będziesz zamknięty w dzierżawie i jak właściciel może się czuć na temat innych warunków, o które prosisz w ofercie licznika.

Większość właścicieli woli dzierżawę na dwa lata lub dłużej, ale nigdy nie wahaj się poprosić o roczną dzierżawę. Jednoroczne umowy najmu mogą kosztować nieco więcej lub mieć mniej opcji odnowienia dzierżawy, ale jesteś zamknięty na krótszy czas. Jeśli nie jesteś firmą wartą wiele milionów dolarów, podpisanie umowy dzierżawy, która zobowiązuje Cię do korzystania z przestrzeni przez okres dłuższy niż dwa lata, rzadko ma sens.

Pamiętaj, jeśli Twoja firma przerasta przestrzeń, nie chcesz utknąć w długiej dzierżawie. Lub, co gorsza, jeśli twoja firma zmaga się z koniecznością przejścia na mniejszą przestrzeń, możesz mieć trudności z zerwaniem umowy najmu.

Stan nieruchomości

Jeśli pytasz o miejsce „tak jak jest” lub jeśli potrzebujesz najpierw właściciela do naprawy lub ulepszenia. Jeśli planujesz remont nieruchomości, krótko opisz proponowane remonty. Chcesz, aby było to zawarte w umowie najmu, ponieważ często wynajmujący oferuje jakiś rodzaj zachęty lub „ulgi”, jeśli wyremontujesz niektóre rodzaje nieruchomości. Jeśli nie masz pewności, jakie dodatki możesz zaoferować w związku z remontami, trzymaj rzeczy otwarte. Zaproponuj przesłanie bardziej szczegółowych informacji na temat renowacji w celu dokonania przeglądu przez właściciela, aby zaproponować pewne ulepszenia.

Data obłożenia

Poinformuj wynajmującego, kiedy chcesz wziąć posiadanie fizyczne (zamieszkaj, uzyskaj dostęp lub weź odpowiedzialność za nieruchomość). W niektórych przypadkach, kiedy data, na którą weźmiesz fizyczne posiadanie, może być inna niż data, zaczniesz płacić czynsz.

Na przykład możesz poprosić właściciela o datę obłożenia i data rozpoczęcia wynajmu 1 stycznia 20xx r., ale poproś, aby pierwszy miesiąc był wolny od czynszu. W takim przypadku dzierżawa rozpocznie się 1 stycznia 20xx r., A wynajmujący będzie mógł odpisać czynsz za cały miesiąc. Najemca zajmowałby przestrzeń przez 12 miesięcy, a dzierżawa trwałaby 12 miesięcy.

Innym sposobem uzyskania tego samego (darmowy miesiąc wynajmu) jest zażądanie daty obłożenia 1 stycznia 20xx r., Z datą stanu wynajmu 1 lutego 20xx. Oznacza to, że dzierżawa rozpocznie się miesiąc po dacie wprowadzenia lub 1 lutego 20xx roku.

Ten rodzaj negocjacji działa tylko w przestrzeni, która jest już niezajęta, a właściciel pragnie wprowadzić kogoś, ponieważ faworyzuje najemcę. Zasadniczo, nie tylko dostajesz jeden darmowy miesięczny czynsz, ale otrzymujesz 13 miesięcy obłożenia z 12-miesięcznej dzierżawy.

Jak napisać ofertę lub list ofertowy

Poniżej znajduje się przykładowy list, który może (i powinien) zostać zmieniony w celu wykorzystania jako oferta początkowa lub kontroferta w celu wydzierżawienia powierzchni handlowej dla Twojej firmy. Nie ma służyć jako substytut porady prawnej, ale po prostu pokazać jeden sposób wyrażenia zainteresowania wynajęciem konkretnej przestrzeni.

• Więcej przykładów listów biznesowych
• Szablon listu biznesowego

Pogrubione informacje należy zastąpić własnymi informacjami i warunkami leasingu.

(Wstawić Dzisiejsza data)

(WSTAWIĆ Imię właściciela lub agenta aukcyjnego)

Pani Happy Landlord

Ulica 123

Suite Z

Miasto, stan, kod pocztowy

DrogiPani Landlord;

Ten list ma wyrażać zainteresowanie w imieniu (WSTAWIĆ nazwa firmy), w leasingu nieruchomości znajdującej się pod: (WSTAWIĆ pełny adres, w tym adres, numer jednostki lub apartamentu, miasto, stan i kod pocztowy).

(WSTAWIĆ nazwa Twojej firmy) to (WSTAWIĆ rodzaj prowadzonej działalności - LLP, partnerstwo, jednoosobowa działalność gospodarcza itp.), które (WSTAWIĆ krótkie oświadczenie o tym, co robi Twoja firma).

(WSTAWIĆ nazwa firmy) działa od (WSTAWIĆ data rozpoczęcia lub liczba lat w biznesie). Ze względu na ekscytujący wzrost, potrzebujemy większych (lub dodatkowych, bardziej odpowiednich itp.) Obiektów.

(Uwaga: nawet jeśli pracujesz w domu, nie oferuj tego w liście propozycji. Staraj się unikać oferowania w tym początkowym kontakcie firmy prowadzącej działalność w domu - może to sprawić, że właściciel będzie wydawał się mały i niestabilny).

Po dokładnej ocenie wartości rynkowej, ja (my) proponujemy następujące warunki do rozważenia:

WYKAZ WSZYSTKIE TERMINY w tym długość najmu, opcje odnowienia, czynsz, dodatkowe opłaty, rodzaj dzierżawy, roczne podwyżki itp. Wszystko, co chcesz podać lub podać w szczegółach umowy najmu w tym akapicie. Pamiętaj, aby uwzględnić wszelkie remonty lub naprawy, które chcesz lub potrzebujesz, aby właściciel zrobił to w przestrzeni, lub że sam byś to zrobił. Poproś o darmowy wynajem, meble, dodatkowy parking - wszystko, co może być potrzebne, aby przestrzeń działała najlepiej dla Twojej firmy.

Jestem podekscytowany perspektywą wydzierżawienia wyżej wymienionej przestrzeni i czuję to (WSTAWIĆ Nazwa firmy) byłaby dla Ciebie atutem. Jeśli masz jakiekolwiek pytania dotyczące tej propozycji warunków leasingu lub firmy, skontaktuj się ze mną pod adresem (WSTAWIĆ numer telefonu i najlepszy czas połączenia) lub e-mailem: (WSTAWIĆ Twój adres email).

Dziękujemy za poświęcenie czasu na rozważenie tej oferty. Z niecierpliwością czekam na szybką i przychylną odpowiedź.

Z wyrazami szacunku, (zostaw 2-3 puste linie do podpisania swojego imienia atramentem)

(WSTAWIĆ Twoje imię - początkowe czapki)

(WSTAWIĆ Twój tytuł - początkowe czapki)

Uwaga: jeśli dołączasz jakieś załączniki lub kopiujesz kogoś innego, preferowanym sposobem na pokazanie, że w liście firmowym jest Twój podpis, w ten sposób iw tej kolejności:

Z wyrazami szacunku, (zostaw 2-3 puste linie do podpisania swojego imienia atramentem)

(WSTAWIĆ Twoje imię - początkowe czapki)

(WSTAWIĆ Twój tytuł - początkowe czapki)

Załączniki: (Wyświetl więcej niż jeden w osobnych wierszach, wcięte)

cc: Jennifer Barnes, agent aukcyjny

Jak sformatować drugą stronę listu biznesowego

Jeśli Twój list jest dłuższy niż jedna strona, standardowy format listu biznesowego do rozpoczęcia drugiej strony wygląda następująco:

List:

Dzisiejsza data

Strona druga

Następnie pomiń dwie do trzech pustych linii i wybierz miejsce, w którym zaczyna się litera na drugiej stronie.

Jak dostarczyć list ofertowy

Możesz wysłać list z ofertą, dostarczyć go ręcznie lub wysłać wiadomość e-mail z załącznikiem zawierającym list ofertowy. Jeśli nadal zmagasz się z warunkami, które należy uwzględnić, tutaj znajdziesz więcej artykułów zawierających świetne wskazówki i porady dotyczące negocjowania najlepszych warunków!

Wskazówki dotyczące pisania listu ofertowego

• Pamiętaj, że jest to list służbowy. Utrzymuj ją w czystości, prostą i rzeczową, ale nie bój się używać znaczących „punktów sprzedaży”, aby pomóc zdobyć właściciela.
• Unikaj używania humoru, slangu lub oferowania osobistych odczuć na temat polityki, religii lub jakiegokolwiek innego przedmiotu niezwiązanego z celem listu (złożenie oferty).
• Nie używaj papeterii pachnącej lub „plisowanej”. Twój papier powinien być biały, o rozmiarze literowym i bez obramowań lub zwykły firmowy papier firmowy.
• Wyślij list w czystej białej kopercie. Nigdy nie składaj, aby dopasować literę do mniejszej koperty. Jeśli twój list zawiera więcej niż siedem stron, w tym załączniki, użyj płaskiej koperty 8-1 / 2 x 11 ”. Upewnij się, że w górnym, lewym rogu koperty znajduje się adres zwrotny i upewnij się, że na kopercie została umieszczona wystarczająca opłata pocztowa!