Oblicz komercyjne umowy najmu z formułą stóp kwadratowych

Leasing komercyjny nie jest obliczany jak leasing mieszkaniowy. Leasing mieszkaniowy może obejmować łączną powierzchnię domu, ale czynsz nie jest oparty na stopach kwadratowych. Miesięczne czynsze za nieruchomości mieszkalne są w dużej mierze określane przez porównanie porównywalnych czynszów w okolicy. W nieruchomościach komercyjnych miesięczny czynsz jest obliczany na wiele złożonych sposobów przy użyciu kilku rodzajów pomiarów stóp kwadratowych.

Pomiary stosowane do określania czynszów za powierzchnie handlowe są oparte na wytycznych ustalonych przez Międzynarodowe Stowarzyszenie Właścicieli Budynków i Zarządzających (BOMA) i są uznawane za standard przemysłowy w całych Stanach Zjednoczonych.

Wiele komercyjnych umów najmu wykorzystuje standardy BOMA i pobiera miesięczny czynsz na podstawie „powierzchni do wynajęcia”, a nie na „użytkowych stopach kwadratowych”. Jest to ważne, aby zrozumieć, ponieważ jeśli podajesz cenę 1,25 USD za użyteczną stopę kwadratową, może to być to, co w rzeczywistości płacisz za każdy miesiąc.

Stopy kwadratowe do wynajęcia

Użyteczne stopy kwadratowe to liczba stóp kwadratowych zajmowanych przez najemcę. Ale są też inne części budynku, z których korzystają wszyscy lokatorzy. Części te są znane jako obszary wspólne i obejmują korytarze, klatki schodowe, windy i lobby.

Kwota stóp kwadratowych dla przestrzeni wspólnych jest dzielona między wszystkich najemców proporcjonalnie. Każdy najemca pokrywa część wydatków właściciela na te wspólne obszary. Gdy opłaty te zostaną dodane do użytecznej stopy kwadratowej, wynik nazywany jest „stopami do wynajęcia”.

Aby jeszcze bardziej dezorientować, ta praktyka dodawania wydatków na wspólne obszary do użytecznych stóp kwadratowych nazywana jest „współczynnikiem obciążenia”. Koszty współczynnika obciążenia zwykle zwiększają się z roku na rok w tempie innym niż wzrost czynszu za stopy użytkowe. Oznacza to, że być może trzeba będzie negocjować dwa podwyżki czynszu każdego roku: jeden dla współczynnika obciążenia, a drugi dla użytecznego czynszu za metr kwadratowy.

Przykład obliczania stóp kwadratowych do wynajęcia

Załóżmy, że powierzchnia biurowa, którą wynajmujesz, wynosi fizycznie 500 stóp kwadratowych (użyteczna stopa kwadratowa), a cena wynosi 1,25 USD za stopę kwadratową. Twój czynsz za stopę kwadratową będzie wynosił 625 USD miesięcznie (500 SF x 1,25 USD). Jednak twoja część wspólnego obszaru dodaje kolejne 100 stóp kwadratowych. Twój czynsz zostanie obliczony na podstawie 600 stóp kwadratowych, a nie 500, które zajmiesz.

Niektórzy właściciele lokują stawkę dla obu powierzchni użytkowych i części obszaru wspólnego w jedną liczbę (jest to zazwyczaj niesprawiedliwe dla najemcy), ale większość pobiera inną stawkę za stopę kwadratową za użytkowane stopy kwadratowe i składki czynszu za wspólny obszar.

Poproś o podział kosztów użytkowania stóp kwadratowych do wykorzystania

Zanim nawet zobaczysz miejsce, nie zapomnij zapytać przez telefon, jaką stawkę nalicza się za stopy kwadratowe i na wynajem stóp kwadratowych, ponieważ powoduje to dużą różnicę w całkowitym miesięcznym czynszu. Pamiętaj, jeśli ktoś powie ci, że jest to „1500 stóp kwadratowych do wynajęcia”, rzeczywisty (użyteczny) rozmiar przestrzeni będzie mniejszy.

Aby dostać się do nieruchomości, niektórzy właściciele po prostu powiedzą Ci, jaka jest cena za stopę kwadratową, ale podasz powierzchnię do wynajęcia. Ta zwodnicza praktyka sprawia, że ​​przestrzeń wydaje się większa i tańsza niż jest. Następnie, gdy się pojawisz, znajdziesz przestrzeń, która brzmiała świetnie w telefonie, a która jest poza zasięgiem cenowym i mniejsza niż sądziłeś.

Podczas gdy większość pośredników handlu nieruchomościami uczciwie ujawnia rzeczywiste całkowite koszty wynajmu przez telefon, nadal mają tendencję do określania wielkości powierzchni jako stopy do wynajęcia - nie jako stopy użytkowe. Ale teraz jesteś wystarczająco inteligentny, aby dokładnie wiedzieć, o co zapytać pośrednika.

W poniższej tabeli porównano trzy typy obliczeń stóp kwadratowych stosowanych w leasingach komercyjnych. Niektóre dzierżawy po prostu ładują się za pomocą użytecznej stopy kwadratowej, podczas gdy inne dodają procent powierzchni wspólnej do powierzchni użytkowej kwadratowej, aby naładować tzw. Stopy do wynajęcia.

Obliczenia stóp kwadratowych

Definicje kwadratowych stóp (SF)
Semestr	Definicja
Użyteczne stopy kwadratowe	SF przestrzeni faktycznie zajmowanej przez najemcę.
Stopy kwadratowe do wynajęcia	Użyteczne SF +% SF obszarów wspólnych.
Nóżki kwadratowe brutto	Całkowita wartość SF całego budynku.

streszczenie

Użyteczne stopy kwadratowe to rzeczywisty rozmiar zajmowanej przestrzeni. Stopa kwadratowa do wynajęcia jest zawsze większa, ponieważ obejmuje użyteczną stopę kwadratową oraz dodatkową liczbę stóp kwadratowych akcji obszaru wspólnego, których nie będziesz fizycznie zajmować.

Powierzchnia do wynajęcia z współczynnikiem obciążenia to cena, którą chcesz wiedzieć, ponieważ za to będziesz płacić. Cena za metr kwadratowy za metr kwadratowy jest tylko częścią tego, co będziesz płacić co miesiąc.