Zrozum „Gross-Up” przed podpisaniem umowy leasingu komercyjnego

Termin „ubruttowienie” zazwyczaj odnosi się do leasingu w pełni obsługiwanego, zwanego czasem „dzierżawą pełnej usługi”. Najemca płaci stałe kwoty za niektóre usługi, oprócz czynszu podstawowego, za rzeczywistą powierzchnię wynajmowaną przy tego rodzaju dzierżawie.

Na przykład właściciel może zapłacić za utrzymanie obszaru wspólnego, zwanego także wydatkami CAM, a następnie podzielić tę opłatę przez liczbę stóp kwadratowych w budynku i obciążyć każdego dzierżawcę kwotą w oparciu o procent zajmowanych przez niego stóp kwadratowych. Klauzula ubruttowienia w umowie najmu pozwala na to, że jeśli budynek jest zajęty w mniej niż 90 do 100 procent, wydatki są nadal obliczane dla proporcjonalnego udziału kosztów operacyjnych najemców do tych wartości procentowych - 90 do 100 procent.

Podwyższone wynagrodzenie jest wypłacane jako dodatkowy czynsz i najczęściej obejmuje wydatki zmienne, takie, które mogą wzrosnąć lub spaść w danym miesiącu w zależności od obłożenia i innych czynników.

Zalety Gross-Up dla właścicieli

Jest to jeden przypadek, w którym możesz nie dostać tego, za co płacisz, jeśli jesteś najemcą. Na przykład, powiedzmy, że Leo Landlord właśnie kupił budynek komercyjny. Tom Tenant jest pierwszą osobą, która wynajęła mu przestrzeń. Tom wynajmuje 10 000 stóp kwadratowych powierzchni sklepowej. Budynek ma powierzchnię 100 000 stóp kwadratowych. Tom wynajmuje 10 procent budynku.

W podstawowym scenariuszu proporcjonalnym, który dzieli koszty zmienne między najemców, Tom zapłaci 10 procent tych kosztów, ponieważ 10 procent budynku jest mu przydzielone. Ale teraz powiedzmy, że Leo ma trudności ze znalezieniem innych lokatorów, a ten stan rzeczy trwa kilka miesięcy. Bez klauzuli ubruttowienia w dzierżawie Toma, Leo utknął z rachunkiem za 90 procent wydatków, które normalnie byłyby opłacane przez jego najemców tylko dlatego, że nie ma innych lokatorów, którym mógłby je przydzielić.

Klauzula ubruttowienia może pozwolić mu na podwyższenie procentu Toma do 50 procent, ale najprawdopodobniej do 95 lub 100 procent, ponieważ jest on jedynym najemcą w budynku.

Jak to jest?

Tom Tenant może nie sądzić, że takie rozwiązanie jest sprawiedliwe, ale Tom jest w rzeczywistości jedynym najemcą korzystającym z usług uwzględnionych w tych zmiennych kosztach. Leo Landlord nie odnosi bezpośredniej korzyści, więc można powiedzieć, że nie jest sprawiedliwe, aby musiał płacić za 90 procent usług, z których korzysta tylko Tom. Być może jednym z tych wydatków jest utrzymanie kamer monitorujących na parkingu. Ponieważ nie ma innych lokatorów, jedynymi osobami przychodzącymi i wychodzącymi z tego parkingu są klienci Toma, więc wydaje się rozsądne, że Tom powinien zapłacić za usługę.

Przeczytaj drobny druk

Jeśli zastanawiasz się nad zawarciem umowy najmu, przeczytaj uważnie drobny druk i chroń się, wykonując trochę dodatkowych prac domowych. Jeśli rzeczywiście istnieje klauzula ubruttowienia, upewnij się, że dopuszczalny wzrost mieści się w rozsądnych procentach. Jeśli Tom płaci za cały sprzęt do nadzoru, prawdopodobnie żałuje, że nie próbował negocjować procentu w dół. Procent dozwolony powinien być jasno określony w umowie najmu.

Co więcej, gdyby Tom spojrzał na przeszłość Leo w wynajmie budynków komercyjnych, mógłby się dowiedzieć, że Leo w przeszłości miał trudności z uzyskaniem i utrzymaniem lokatorów z tego czy innego powodu. A może Leo jest po prostu niedoświadczony - jest to jego pierwsza próba takiej inwestycji, więc może zabrać mu trochę czasu, aby to naprawić. Tak czy inaczej, Tom może nie chcieć zawrzeć umowy najmu z Leo, która zawiera klauzulę ubruttowienia z tego powodu - jest bardziej prawdopodobne, że w danym momencie może on być jednym z niewielu najemców w lokalu.

Gdyby było siedmiu najemców dzierżawiących 70 000 stóp kwadratowych od Leo, ubruttowienie byłoby mniejsze, zasadniczo, różnica między 70 procent a 95 lub 100 procent, a ta różnica byłaby podzielona między wszystkich siedmiu najemców.