Glosariusz terminów i definicji leasingu komercyjnego

Zanim podpiszesz umowę najmu powierzchni biurowej lub handlowej, upewnij się, że rozumiesz warunki. Oto kilka najczęściej używanych terminów w dzierżawach komercyjnych i ich ogólne definicje.

DODATKOWY WYNAJEM: Dodatkowy czynsz dotyczy przedmiotów, za które lokator może zostać obciążony, a które nie są uwzględnione w powierzchni użytkowej lub innych kosztach wynajmu. Koszty te mogą obejmować usługi po godzinach, opłaty HVAC, opłaty za utrzymanie obszaru wspólnego (CAM), czynsz procentowy i wszelkie inne koszty nieuwzględnione w czynszu podstawowym.

Przykład: Jenna's Jewelry and Jems (JJJ) przejęli przestrzeń w centrum handlowym za czynsz podstawowy w wysokości 4000 USD miesięcznie. JJJ musi również zapłacić pewien procent swojej miesięcznej sprzedaży zgodnie z wymaganiami zawartymi w dzierżawie w ramach świadczenia „Dodatkowy czynsz”.

WYNAJEM PODSTAWOWY: Termin „czynsz podstawowy” odnosi się do minimalnego czynszu należnego zgodnie z warunkami umowy najmu. Umowa najmu może, ale nie musi, wymagać od najemcy zapłacenia dodatkowego czynszu w oparciu o procent lub wymóg uczestnictwa. Często czynsz podstawowy może być jedyną miesięczną opłatą czynszu.

BOMA: Stowarzyszenie Właścicieli Budynków i Menedżerów jest międzynarodowym, profesjonalnym stowarzyszeniem, które dostarcza informacji na temat rozwoju budynków biurowych, leasingu, kosztów operacyjnych budynków, wzorców zużycia energii, lokalnych i krajowych przepisów budowlanych, przepisów prawnych, statystyk dotyczących użytkowania i rozwoju technologicznego.

STANDARDY BOMA: BOMA publikuje standardy pomiaru powierzchni biurowej, lobbuje w imieniu branży nieruchomości komercyjnych i organizuje konwencje. Wytyczne branżowe opublikowane przez BOMA są określane jako „Standardy BOMA”.

Więcej informacji można znaleźć na stronie internetowej BOMA.

BUDOWA RDZEŃ:Rdzeń budynku obejmuje części budynku, które nie są wynajmowane, ale służą pośrednio wszystkim najemcom. Rdzeń budynku obejmuje publiczne toalety, szyby wentylacyjne, dystrybucję elektryczną, szyby wind i klatki schodowe. W większości budynków elementy te znajdują się blisko siebie, zazwyczaj w pobliżu centrum budynku.

HANDLOWA PRZESTRZEŃ PRZEMYSŁOWA:Komercyjna przestrzeń przemysłowa to własność wykorzystywana do celów przemysłowych. Do celów przemysłowych zalicza się ciężkie i lekkie budynki produkcyjne, parki badawczo-rozwojowe, nieruchomości fabryki-biura, nieruchomości fabryczne i parki przemysłowe.

Budynki przemysłowe są często magazynem lub inną dużą, niedokończoną przestrzenią, która może być wykorzystywana wyłącznie jako magazyn lub do celów czysto przemysłowych. Jednak wiele przestrzeni przemysłowych jest przekształcanych tak, aby służyły jako bardziej tradycyjna przestrzeń biurowa lub jako połączenie przechowywania, zastosowań przemysłowych i biznesowych. Przestrzenie parków przemysłowych są obecnie wykorzystywane przez wiele firm handlu detalicznego. Aby przyciągnąć szeroką gamę przedsiębiorstw, wiele parków przemysłowych stało się bardziej ekskluzywnych, więc na powierzchni mogą być trudne do odróżnienia od parków handlowych i biznesowych.

LEASING BRUTTO: Dzierżawa brutto jest rodzajem wynajmu komercyjnego, który zasadniczo faworyzuje najemcę (leasingobiorcę), ponieważ wynajmujący (wynajmujący) płaci wszystkie „zwykłe koszty”, które są związane z posiadaniem i utrzymywaniem wynajmowanej powierzchni. W przypadku najmu brutto właściciel może pokryć koszty, w tym opłaty za media, wodę i kanalizację, naprawy, ubezpieczenia i / lub podatki.

GROSS-UP: Termin „ubruttowienie” zwykle odnosi się do leasingu w pełni obsługiwanego (czasami nazywanego również leasingiem pełnym). W dzierżawach w pełni obsługiwanych najemca płaci stałe kwoty za niektóre usługi oprócz czynszu za faktycznie wynajętą ​​powierzchnię.

Na przykład właściciel płaci za wydatki związane z utrzymaniem wspólnej powierzchni (CAM). Właściciel następnie obciąża każdego najemcę kwotą w oparciu o procent stóp kwadratowych zajmowanych przez najemcę. Zazwyczaj, jeśli budynek nie jest w pełni zajęty, wydatki są nadal obliczane na podstawie proporcjonalnego udziału najemcy w wydatkach.

WSPÓŁCZYNNIK OBCIĄŻENIA: Współczynnik obciążenia to metoda obliczania całkowitych miesięcznych kosztów najmu dla najemcy, który łączy użyteczną stopę kwadratową i procent stóp kwadratowych powierzchni wspólnych.

Użyteczne stopy kwadratowe + procent stóp kwadratowych wspólnego obszaru = stopy do wynajęcia

Pomieszczenia wspólne mogą obejmować toalety, lobby, windy, klatki schodowe i wspólne korytarze. Dodanie procentu wydatków wspólnych do miesięcznego czynszu jest znane jako „współczynnik obciążenia”.

NET LEASE: Leasing netto jest na ogół przeciwieństwem leasingu brutto. W leasingu netto wynajmujący (wynajmujący) nie pokrywa kosztów budowy, takich jak media, woda i kanalizacja, naprawy, ubezpieczenia i / lub podatki. Koszty te są uwzględniane w płatnościach wymaganych od najemcy.

Może być kilka odmian leasingu netto. Zazwyczaj zmiany zależą od liczby kosztów, które najemca musi zapłacić. Pojedyncza dzierżawa netto obejmowałaby jeden z kosztów budowy, takich jak podatki. Podwójna dzierżawa netto wymagałaby dwóch dodatkowych kosztów budowy, takich jak podatki i ubezpieczenie. Potrójna dzierżawa netto wiązałaby się z trzema kosztami budowy.

LEASING PROCENTOWY: Procentowa dzierżawa zazwyczaj wymaga, aby najemca zapłacił „czynsz podstawowy”, a następnie, oprócz tej kwoty, najemca płaci również procent na podstawie miesięcznych wielkości sprzedaży. Procentowe umowy najmu są powszechnie realizowane w punktach sprzedaży detalicznej i innych komercyjnych umowach detalicznych.

Procent leasingu może być potencjalnie negocjowany. Leasing ten może obejmować miesięczny procent sprzedaży. Inne zmiany mogą obejmować płacenie leasingodawcy procentu sprzedaży w miesiącach, w których sprzedaż najemcy przekracza określony próg.

Na przykład procentowa dzierżawa może wymagać od najemcy zapłaty 5% całej sprzedaży przekraczającej ponad 25 000 USD w danym miesiącu.

Zobacz także: czynsz bazowy i średnie czynsze procentowe pobierane w leasingach komercyjnych

Znany również jako: procent leasingu, leasing procentowy, leasing detaliczny lub leasing partycypacyjny

WYPOŻYCZALNE STOPY KWADRATOWE:Zgodnie ze standardami BOMA, termin ten odnosi się do kombinacji „użytecznych stóp kwadratowych” i pewnej części stóp kwadratowych obejmujących obszar wspólny. Zazwyczaj różnica między użytecznymi stopami kwadratowymi a czynszowymi stopami kwadratowymi wynosi od 10% do 15%. Opłata pobierana przez wynajmowane stopy kwadratowe będzie miała wyższy koszt niż same stopy kwadratowe. Stopy kwadratowe do wynajęcia są zazwyczaj obliczane przez dodanie użytecznej stopy kwadratowej i pewnego procentu powierzchni wspólnej w budynku.

Na przykład, jeśli budynek ma dwóch lokatorów z Najemcą A zajmującym 200 stóp kwadratowych i Najemca B zajmujący 800 stóp kwadratowych, Najemca A może być odpowiedzialny za 20% opłat za wspólny obszar.

PODDZIERŻAWIĆ: W nieruchomościach komercyjnych podnajmą jest dzierżawa (umowa najmu) między najemcą, który już dzierżawi powierzchnię komercyjną lub nieruchomość, a kimś (sublessee), która chce wykorzystać część lub całość powierzchni najemcy. W przypadku podnajmu najemca przypisuje pewne prawa, które już posiada, do sublessee.

Sublesiści płacą czynsz bezpośrednio prawowitemu lokatorowi (podwykonawcy), aby dzielić przestrzeń z podnajemcą lub przejąć całą przestrzeń od podwykonawcy. Podnajemca nie może prawnie przypisać praw do sublessee, jeśli warunki umowy najmu nie zezwalają na podleasing.

DOZORCA WIĘZIENNY: Pod klucz to termin używany do opisania wielu rzeczy, w tym pracowników, produktów, usług i nieruchomości. Gdy „pod klucz” jest używany w nieruchomościach komercyjnych, oznacza to po prostu, że wynajęte lub zakupione miejsce jest gotowe do zamieszkania. W szczególności wszystkie okablowanie, oprawy, podłogi i powierzchowne elementy dekoracyjne (takie jak farba i dywan) są już na miejscu. Mówiąc najprościej, można opisać „pod klucz” jako miejsce gotowe do wprowadzenia - wystarczy „przekręcić klucz” i otworzyć drzwi.

ŁAPY KWADRATOWE UŻYWANE: W przypadku leasingu komercyjnego, użytkowe stopy kwadratowe oznaczają po prostu powierzchnię, która jest wynajmowana do użytku wyłącznie przez najemcę. może być również określany jako stopy kwadratowe netto. Nadające się do użytku stopy kwadratowe obejmują prywatne toalety, szafy, magazyny i wszelkie inne obszary używane tylko przez najemcę.

Nadający się do wykorzystania materiał kwadratowy jest składnikiem powierzchni do wynajęcia. W niektórych przypadkach niektóre współczynniki obciążenia mogą prowadzić do rezerw na płatności na podstawie powierzchni do wynajęcia. Powierzchnia do wynajęcia na wynajem zazwyczaj dodaje użyteczną powierzchnię kwadratową najemcy do procentu powierzchni wspólnej budynku w zależności od liczby osób.