Współczynnik obciążenia w dzierżawie komercyjnej i jak ją obliczyć

„Współczynnik obciążenia” to termin odnoszący się do metody obliczania całkowitych miesięcznych kosztów najmu najemcy komercyjnego. Łączy on użyteczne stopy kwadratowe oraz procent stóp kwadratowych powierzchni wspólnych, z których najemca ma korzystać. Czasami nazywa się to czynnikiem „dodatkowym” lub „obszarem wspólnym”.

Co liczy się jako wspólne obszary

Pomieszczenia wspólne mogą obejmować toalety, hole, windy, klatki schodowe i wspólne korytarze. Są to obszary, do których klienci, klienci i pracownicy komercyjnego najemcy mogą mieć dostęp i których można się spodziewać.

Użyteczne stopy kwadratowe w obliczaniu współczynnika obciążenia

Obliczenia współczynnika obciążenia rozpoczynają się od określenia różnicy między użytecznymi i wynajmowanymi stopami kwadratowymi. Użyteczne stopy kwadratowe określają obszar, który ty i twoja firma jesteście w stanie faktycznie i wyłącznie zajmować. Inni najemcy nie mają dostępu do tej przestrzeni. To twój sklep, twoje biuro, twoja lokalizacja.

Jeśli wynajmujesz przestrzeń magazynową 25 x 20 cali, masz 500 stóp kwadratowych powierzchni użytkowej. To jest twoja okolica i twoja firma może prawdopodobnie wykorzystać to wszystko. Jeśli opuścisz kącik tego pustego miejsca, to twój wybór, ale ty mógłby używaj tego miejsca, jeśli chcesz, aby przyczyniało się to do twoich użytecznych stóp kwadratowych.

Ty i inni ludzie związani z twoją firmą mogą również korzystać ze wspólnych obszarów - toalet, holu, wind, korytarzy i klatek schodowych - ale nie są one częścią twoich użytecznych stóp kwadratowych, ponieważ nie są wyłącznie twoje.

Wyjątek może istnieć, jeśli twoje użytkowe stopy kwadratowe są podzielone na osobne pokoje lub na osobne piętra. W takim przypadku wszelkie sposoby dostępu, które je łączą, przyczyniłyby się do zwiększenia twoich stóp kwadratowych. Nie są to obszary wspólne, ponieważ inni najemcy i / lub właściciel nieruchomości z nich nie korzystają.

Stopy kwadratowe do wynajęcia w obliczeniach współczynnika obciążenia

Teraz, gdy już zidentyfikowałeś swoje stopy kwadratowe, możesz obliczyć swoje stopy do wynajęcia, dodając procent wspólnych obszarów, z których Ty i / lub Twoi klienci korzystacie. Wartość procentowa jest zazwyczaj ustalana przez właściciela lub właściciela nieruchomości i opiera się w pewnym stopniu na użytkowej powierzchni użytkowej w porównaniu z całkowitą powierzchnią budynku.

Możesz mieć tutaj trochę miejsca do negocjacji. Nie ma jednolitego, uniwersalnego procentu, chociaż zwykle nie jest wyższy niż 15 procent. Może zależeć od tego, czy wynajmujesz powierzchnię w okolicy wielu innych komercyjnych najemców, takich jak centrum handlowe. Jeśli Twoi klienci i klienci korzystają również z dużego parkingu, może to zwiększyć procent.

Obliczanie współczynnika obciążenia

Rozpocznij od powierzchni całkowitej powierzchni podłogi całego budynku. Teraz odejmij kwadratowy obszar wspólnych obszarów. Zostajesz z użytecznymi powierzchniami kwadratowymi, przynajmniej jeśli wynajmujesz cały budynek, a nie przestrzeń w centrum handlowym lub centrum handlowym. Podziel całkowitą przestrzeń przez użyteczny materiał kwadratowy, aby uzyskać współczynnik obciążenia.

Jeśli obliczenia osiągną poziom 20 procent, a właściciel oferuje 15 procent, prawdopodobnie masz dobrą ofertę. Jeśli osiągniesz wartość 10 procent, a właściciel poprosi o 15 procent, możesz negocjować lub skorzystać z pomocy specjalisty ds. Nieruchomości.

Będziesz również chciał zauważyć, czy współczynnik obciążenia jest regulowany w dzierżawie, z zastrzeżeniem ponownego obliczenia po odnowieniu. Prowadzenie udanego biznesu to planowanie. Jeśli firma nie będzie się boom i staniesz w obliczu możliwego znacznego wzrostu współczynnika obciążenia w przyszłym roku, może to być katastrofalne. Leasing komercyjny jest idealnie długoterminowy. Nie chcesz przenosić swojego przedsiębiorstwa.