Eksmisja handlowa za opóźnienie czynszu

Jeśli masz najemcę wynajmującego od Ciebie powierzchnię komercyjną, która nie płaci czynszu lub naruszyła warunki umowy najmu, możesz rozważyć eksmisję. Eksmisja powinna być postrzegana jako dodatkowy krok do podjęcia po podjęto inne rozsądne wysiłki, aby rozwiązać problemy z lokatorami.

Eksmisja za niepłacenie czynszu powinna być decyzją biznesową

Wszyscy właściciele firm mogą być od czasu do czasu narażeni na problemy z przepływem środków pieniężnych, ale jeśli najemca nie jest w stanie zapłacić czynszu lub nie chce współpracować z Tobą w celu uzyskania bieżących opłat za czynsz, nie możesz po prostu zmienić zamków na swoich drzwiach i trzymajcie ich zakładników - musicie przejść pewne kroki, aby ich legalnie eksmitować.

Zanim zdecydujesz się eksmitować swojego najemcę, rozważ aspekty biznesowe. Jak długo zajmie ci ponowne wynajęcie nieruchomości? Czy będziesz musiał dużo pieniędzy na naprawy? Czy najemca ma chwilowe kłopoty finansowe lub jest mało prawdopodobne, aby uzyskać i utrzymać aktualny poziom czynszu? Czy będziesz musiał iść do sądu?

Po podjęciu decyzji, że właściwym wyborem jest eksmisja lokatora, im szybciej rozpoczniesz proces, tym lepiej. Każdy dzień, w którym nie możesz ponownie wynająć miejsca, to kolejny dzień, w którym tracisz pieniądze na nieruchomości i kolejną noc straconego snu, martwiąc się o rzeczy.

Prawdopodobnie potrzebujesz prawnika

Aby eksmitować komercyjnego najemcę za niewypłacenie czynszu, musisz znać prawo lub wynająć adwokata, który pomoże ci złożyć nakaz eksmisji. Na to, w jaki sposób postępujesz, może mieć również wpływ to, czy firma jest korporacją, spółką osobową lub dzierżawa została osobiście zagwarantowana przez właściciela firmy.

Adwokat, którego zatrudniasz, powinien aktywnie praktykować prawo gospodarcze, a najlepiej powinien się specjalizować Reklama w telewizji transakcje biznesowe. Formy, prawa i procesy dotyczące eksmisji najemcy nie są takie same jak formy eksmisji najemcy komercyjnego.

Niektórzy adwokaci pobierają opłatę zryczałtowaną, inni - stawkę godzinową, ale większość obciąży cię również kosztami sądowymi, opłatami za złożenie wniosku, a nawet czasem spędzonym w telefonie z adwokatem oraz kosztami kopiowania przesyłek i dokumentów. Aby uniknąć ukrytych kosztów, należy zapytać o wszystkie opłaty, które możesz ponieść, zanim zatrzymasz prawnika.

Eksmisja komercyjnego najemcy wymaga czasu i często jest kosztowna. Będziesz miał łatwiejszy dowód na to, że lokator zalega z zaległością (jesteś winien pieniądze) niż za inne naruszenie umowy najmu. Ale we wszystkich przypadkach, gdy eksmisja lokatora, ciężar dowodu spoczywa na tobie, aby pokazać, że masz tylko powód do rozruchu najemcy.

Niektóre ze specjalnych praw najemców przewidzianych przez prawo dla lokatorów mieszkalnych nie są rozszerzane na najemców komercyjnych. Najemcy biznesowi są znacznie bardziej narażeni na nadużycia od właścicieli niż najemcy lokali mieszkalnych, ale nie oznacza to, że jako właściciel nieruchomości możesz naruszyć prawo w swoim stanie.

Jeśli najemca złożył upadłość

Chociaż federalne prawo upadłościowe najemców komercyjnych zmieniło się w 2005 r. Na korzyść wynajmującego, przepisy poszczególnych państw mogą nadal wpływać na eksmisję komercyjnego najemcy za niepłacenie czynszu.

Jeśli najemca złożył już upadłość przed wynajmującym, który próbował eksmitować za niewypłacenie czynszu, automatyczny pobyt najemcy uniemożliwi wynajmującemu wypowiedzenie umowy lub rozpoczęcie procesu eksmisji.

Właściciel może jednak kontynuować eksmisję, prosząc federalny sąd upadłościowy o zniesienie pobytu. W większości przypadków sędzia zniesie pobyt, ponieważ umowa najmu nie ma wpływu na wartość nieruchomości najemcy.

Jeśli najemca zgłasza bankructwo po rozpoczęciu procesu eksmisji, prawo federalne staje po stronie właściciela. Jednak kilka stanów pozwala najemcy na 30 dni od wyroku eksmisyjnego na wyleczenie długu.

Eksmisja najemcy, który już ogłosił bankructwo lub który ogłasza upadłość po rozpoczęciu procesu eksmisji, może być skomplikowana. Niektóre przepisy zezwalają najemcom komercyjnym na zaprzestanie procesu eksmisji, gdy zaangażowany jest sąd upadłościowy, aw takich przypadkach prawie zawsze najlepiej jest zatrudnić adwokata.

Kroki zaangażowane w eksmisję za niewypłacanie czynszu

Powiadom o domyślnych: Nawet jeśli Twoja dzierżawa nie wymaga tego, zawsze wysyłaj najemcy powiadomienie o zwłoce (Notice of Eviction) wskazujące, że czynsz jest przeterminowany i będziesz kontynuować eksmisję, jeśli czynsz nie zostanie zapłacony w całości w określonym przedziale czasu (może to być przedział czasowy wskazany w umowie najmu lub dłuższy termin, który zdecydujesz się ustawić, aby dać więcej czasu najemcy do zapłaty.)

Nie akceptuj płatności częściowej: Według adwokatów prawa handlowego w Minnesocie, Jacoba C. Hendricksa i Jona L. Farnswortha, „właściciele mogą nieumyślnie wybaczyć naruszenie i nie mogą eksmitować lokatorów, jeśli zostanie zaakceptowana częściowa płatność czynszu. Podobnie właściciel, który przyjmuje klucze lokatora przed do rozwiązania umowy najmu i bez żadnej innej pisemnej umowy może być wykluczone odebranie przyszłego czynszu od najemcy. ”

Rozpocznij proces sądowy: Po upływie terminu, w którym najemca zapłacił w całości, adwokat doręczy lokatorowi formalne zawiadomienie o eksmisji i złoży do sądu wniosek o wyznaczenie przesłuchania w sprawie eksmisji.

Sędzia może orzec, że najemca musi natychmiast opuścić nieruchomość lub może dać im kilka dni. Sędzia prawdopodobnie również będzie rządził i dawał najemcy możliwość spłaty długu czynszowego w czasie. Najemca może również zostać pociągnięty do odpowiedzialności finansowej za przyszłą stratę czynszu, dopóki nieruchomość nie zostanie ponownie wynajęta.

We wszystkich przypadkach, w których napotykasz eksmisję najemcy, który w przeciwnym razie nie byłby opłacany z tytułu czynszu, rozsądne jest rozważenie prawdopodobieństwa, że ​​najemca zostanie złapany na czynszu. Jeśli uważasz, że najemca może z nimi pracować. Jeśli nie masz pewności, nie jesteś w stanie lub nie chcesz podjąć tego ryzyka, natychmiast rozpocznij proces eksmisji.Zrobisz sobie przysługę, a najemca, ponieważ im szybciej będziesz mógł wynająć nieruchomość komuś innemu, zarabiasz pieniądze, a najemca będzie odpowiedzialny za mniejszą „utratę przyszłego czynszu”.